Seine & cité :
Cession de fonds de commerce et cession de droit au bail

L’agence Seine & cité

La transmission fait partie du cycle normal de la vie d’une société, et pourtant, elle sort complètement de la zone de confort des commerçants chefs d’entreprise. C’est un moment charnière où la principale question reste « quelle est la vraie valeur de votre fonds de commerce ou de votre droit au bail ? ». C’est dans ce processus, que depuis 17 ans, Seine & Cité accompagne les cédants et/ou les repreneurs en leur offrant quelques clés qui permettront de réussir ces opérations délicates et cruciales.

Les principes de la cession de DE FONDS DE COMMERCE

Le fonds de commerce est composé de différents éléments : corporels (tels que le matériel nécessaire à l’exploitation du fonds, le mobilier, les aménagements et les agencements) et incorporels (tels que la clientèle, le droit au bail, le nom commercial, les brevets et marques, les licences). Il est conseillé de déterminer précisément quels sont les biens compris dans la vente afin de se prémunir contre tous litiges.

Ne sont pas transmis à l’acheteur du fonds (ou cessionnaire) :

  • les créances et dettes, sauf si l’acheteur ne respecte pas certaines obligations et dans le cas de la solidarité fiscale ;
  • les contrats (sauf ceux obligatoirement transmissibles) ;
  • les documents comptables (l’acheteur doit pouvoir consulter les 3 derniers exercices comptables pendant 3 ans) ;
  • les immeubles ;
  • les livres de commerces ;
  • le droit de terrasse d’un restaurant ou d’un débit de boissons (l’autorisation d’occupation du domaine public est délivrée à titre personnel au précédent exploitant : une nouvelle autorisation doit être demandée par l’acheteur du fonds).

Cession de fonds de commerce : DROIT DE PREEMPTION DES COMMUNES

Si le bien cédé est situé dans le périmètre de sauvegarde des commerces et de l’artisanat de proximité, il peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune, c’est-à-dire du droit de l’acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan. Le cédant doit alors obligatoirement adresser au maire une déclaration préalable.

Le maire dispose d’un délai de 2 mois pour exercer éventuellement le droit de préemption au profit de la commune. S’il exerce ce droit, 2 possibilités sont envisageables :

  • si la commune et l’exploitant s’entendent sur un prix, la vente est conclue ;
  • en cas de désaccord sur le prix, la commune peut renoncer à l’achat ou saisir le juge de l’expropriation (devant le TGI). Quant au vendeur, il peut renoncer à la cession.

La cession du bail à l’acquéreur du fonds ne modifie pas le bail primitif, qui subsiste en l’état avec le même loyer. Le changement de titulaire du bail ne constitue donc pas un motif suffisant pour déplafonner le loyer.

Cession de DROIT AU BAIL

La cession de droit au bail consiste en la cession isolée d’un élément du fonds de commerce : le bail commercial auquel est attaché en France, un droit à renouvellement ou à indemnité d’éviction, qui confère une valeur patrimoniale au droit au bail.

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant. Par conséquent, le locataire sortant peut céder son bail :

  • soit en cédant son fonds de commerce dont le bail commercial représente un des éléments,
  • soit en cédant le droit au bail seul.

Le droit au bail ayant une valeur patrimoniale, il est cédé moyennant le paiement d’une indemnité figurant dans le contrat de cession de bail. La valeur du droit au bail n’est pas liée au chiffre d’affaires ni au bénéfice.

La cession du bail permet au repreneur de reprendre le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire du local pour la durée restant à courir, sans avoir à conclure de nouveau bail et de bénéficier du droit au renouvellement du bail.

Lors de la cession du bail, certaines formalités doivent être respectées : la cession doit notamment être notifiée au bailleur par voie d’huissier pour lui être opposable, sauf si la cession est acceptée par le bailleur dans l’acte de cession lui-même.

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