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Bureaux à louer : travaillez mieux, gagnez en visibilité.
Fondamentaux du bail professionnel
Le bail commercial : fonctionnement, souplesse et limites contractuelles
Le bail commercial stratégique pour le commerçant. Il détermine les conditions dans lesquelles le locataire pourra exercer son activité. En effet, assurer la pérennité du bail, c’est éliminer les risques pour le locataire de perdre sa clientèle et donc son fonds de commerce.
Précisions : Il est interdit dans un bail de 9 ans de demander au locataire de s’engager pour une période ferme de 6 ans SAUF pour les baux « à usage exclusif de bureaux ».
Cette clause d’engagement sur une période ferme de 6 ans n’est généralement admise que dans les baux d’une durée supérieure à 9 ans (tels que baux 6/9/10 ans ou baux de 9/10 ans).
Comment s’organise la période triennale dans les baux longue durée ?
Pour les baux de 10 ans, le locataire peut donner congé aux périodes triennales habituelles : au bout de la 3e année, au bout de la 6e année, au bout de la 9e année et dans la 10e année du bail à condition de prévenir le bailleur dans les délais d’usage.
Pour en savoir plus sur les spécificités et conseils liés aux baux commerciaux et d’entreprise, consultez notre page dédiée :
Immobilier commercial et d'entreprise.
Bien louer ses bureaux
Comprendre le bail professionnel et ses avantages !
Particularité : Il s’agit d’un contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel (c’est-à-dire autre que commercial, artisanal, industriel ou agricole), le locataire y exerçant une profession libérale (médecin, avocat, dentiste, etc..).
Précisions : C’est seulement depuis la Loi LME du 4 août 2008, qu’il est possible d’assujettir un bien professionnel au statut des baux commerciaux, ce qui va maintenant permettre le choix entre deux statuts fondamentalement différents :
- sur la durée, 9 ans minimum pour le bail commercial, 6 ans pour le bail professionnel,
- sur un avantage important du bail professionnel pour le preneur, qui peut résilier le contrat après un préavis de 6 mois, à n’importe quel moment du bail, alors que le bail commercial ne lui laisse cette faculté qu’avant la fin de chaque période triennale,
- et sur le droit au renouvellement avec indemnité pour le bail commercial, sans aucune indemnité pour le bail professionnel.
Pour mieux comprendre les implications de ces statuts dans le cadre de la
cession de fonds de commerce ou la
vente de murs libres ou occupés, consultez notre page dédiée :
Cession de fonds de commerce /
Vente de murs.
Pop-up ou bail transitoire
Bail dérogatoire à Paris 3e : attention aux pièges juridiques
Ce bail échappe au champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux. Il ne peut excéder une période maximale de 36 mois.
Précisions : Pour les baux dérogatoires signés pour une période de 3 ans, attention à la fin du bail. Si le bailleur ou le preneur a oublié de dénoncer le bail, il se proroge automatiquement en bail commercial 3/6/9 ans.
À noter qu’en cas de date de fin de bail dépassé, les parties ont un délai d’un mois pour se sortir de leurs engagements respectifs.
Les conséquences :
- pour le bailleur, il perd la commercialité de ses locaux.
- pour le locataire, s’il ne veut pas rester dans les locaux, il a perdu la possibilité de sortir du bail avant la première période triennale, il devra donc trois ans de loyer au bailleur en cas de départ anticipé.
Les baux dérogatoires peuvent aussi être utilisés dans le cadre de « location éphémère » ou pour « un pop up store ».
Dans ce type de bail, le bailleur propose un loyer toutes charges, taxes, frais inclus y compris l’état des lieux d’entrée et de sortie qui sont mis à la charge exclusive du locataire. Ces montants sont forfaitisés et ne donnent pas lieu à des régularisations.
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